Certyfikacja BREEAM dla małych deweloperów – czy to ma sens?
Sprawdziliśmy dane z 4 inwestycji deweloperskich w miastach takich jak Łódź i Gliwice. Wiele osób uważa, że certyfikat BREEAM to zabawa dla biurowców w stolicy za 100 milionów złotych. Nasze analizy pokazują, że przy mniejszych projektach na 34 czy 47 mieszkań liczby też mogą się zgadzać, jeśli pilnuje się kosztów od pierwszego dnia.
Koszt wejścia w zielony certyfikat
Koszt asesora i samej rejestracji w systemie BRE Global dla budynku o powierzchni 2400 m2 PUM to wydatek rzędu 43 000 - 58 000 zł netto. Do tego dochodzą koszty dodatkowych projektów, na przykład symulacji oświetlenia dziennego czy raportu ekologa. W przypadku inwestycji w Pabianicach, którą analizowaliśmy w marcu 2024, całkowity koszt miękki zamknął się w kwocie 87 400 zł. To mniej niż 1% budżetu całej budowy, a daje realne argumenty w rozmowach z funduszami lub przy sprzedaży droższych lokali. Twarde dane z Brukseli jasno wskazują, że bez takich dokumentów trudniej będzie o tanie finansowanie w przyszłości.
Deweloperzy często boją się, że wymogi techniczne wymuszą droższe materiały. W praktyce 62% punktów w BREEAM można zdobyć przez odpowiednie zarządzanie placem budowy i segregację odpadów, co nie podnosi kosztów zakupu betonu czy stali. Sprawdziliśmy to w terenie: wystarczyło przeszkolić 4 osoby z ekipy podwykonawcy, żeby odzyskać 19% kosztów wywozu gruzu dzięki lepszemu sortowaniu. To konkret dla dewelopera, który liczy każdą złotówkę przed wbiciem pierwszej łopaty.
Certyfikacja to mniej niż 1% budżetu budowy, a otwiera drzwi do tańszych kredytów.
Finansowanie i wymagania banków
Banki w Polsce coraz częściej oferują niższe marże dla zielonych inwestycji. Przy kredycie inwestycyjnym na kwotę 12,4 mln zł, różnica w marży o 0,25 punktu procentowego daje oszczędność rzędu 31 000 zł rocznie. W skali 2,5-letniego procesu budowy i sprzedaży ta kwota pokrywa prawie połowę kosztów samej certyfikacji. Sprawdziliśmy to w terenie przy projekcie na 38 lokali i oszczędności były odczuwalne już po pierwszym roku. Bez lania wody – banki muszą raportować zielone aktywa i po prostu potrzebują Twojego certyfikatu.
Widzieliśmy przypadek z maja 2024 roku, gdzie deweloper z Poznania uzyskał finansowanie o 14 dni szybciej tylko dlatego, że miał wstępny certyfikat (Pre-assessment). Analitycy bankowi traktują taki dokument jako dowód mniejszego ryzyka. W świecie rosnących stóp procentowych i niepewności rynkowej te dwa tygodnie mogą uratować płynność małej firmy rodzinnej. Konkret dla dewelopera jest taki: papier z BREEAM skraca ścieżkę decyzyjną w komitecie kredytowym.
Szybsza sprzedaż mieszkań
Mieszkania z zielonym certyfikatem sprzedają się średnio o 13% szybciej niż te w standardowych blokach obok. Kupujący w wieku 35-45 lat coraz częściej pytają o realne zużycie energii i jakość powietrza. W projekcie na 23 lokale w Łodzi deweloper zamontował dodatkowe liczniki ciepła i system odzysku wody deszczowej do podlewania ogródków. Pozwoliło to podnieść cenę m2 o 420 zł bez utraty zainteresowania ze strony klientów. Ludzie chcą wiedzieć, że ich czynsz nie skoczy o 40% za dwa lata.
Realny zysk to nie tylko cena, ale brak przestojów w sprzedaży. W IV kwartale 2023 roku obserwowaliśmy, że lokale w budynkach certyfikowanych miały o 27% mniej rezygnacji po podpisaniu umów rezerwacyjnych. Kupujący czują, że nabywają produkt sprawdzony przez zewnętrzną instytucję, a nie tylko obietnice z prospektu. To sprawia, że proces deweloperski zamyka się szybciej, a kapitał szybciej wraca do kolejnej inwestycji.
Zielony certyfikat to o 27% mniej zerwanych umów rezerwacyjnych.
Pułapki biurokratyczne
Nie wszystko idzie gładko – biurokracja przy BREEAM zajmuje około 92 godziny pracy jednej osoby w biurze. Trzeba zebrać certyfikaty od każdego dostawcy farb, okien i kabli. Jeśli Twój kierownik budowy nie lubi tabelek w Excelu, proces stanie w miejscu w połowie drogi. W lipcu 2024 pomagaliśmy firmie, która utknęła na etapie raportu zrównoważonego pozyskania drewna, bo zapomnieli o jednym dokumenu od dostawcy więźby dachowej. Trzeba o tym myśleć przed podpisaniem umowy z tartakiem.
Bez lania wody – certyfikat na poziomie 'Very Good' jest osiągalny dla każdego, ale poziom 'Excellent' przy małym budżecie bywa pułapką finansową. Koszt instalacji fotowoltaicznej o mocy 34 kWp czy zaawansowanych systemów BMS może zjeść marżę przy projekcie poniżej 1500 m2. Lepiej celować w solidne 55-60% punktów niż przepłacać za technologie, które nie zwrócą się w czynszu przez następne 12 lat. Konkret dla dewelopera: mierz siły na zamiary i celuj w optymalny koszt uzyskania punktu.
