Jak uniknąć kar za emisje budynków – poradnik dla zarządców

Nowy podatek od ogrzewania – twarde dane z Brukseli

Unia Europejska wprowadza system ETS2, który od stycznia 2027 roku obejmie budynki mieszkalne oraz transport drogowy. W praktyce oznacza to, że dostawcy paliw – gazu, oleju opałowego czy węgla – będą musieli wykupić uprawnienia do emisji CO2. Ten koszt zostanie bezpośrednio przerzucony na właścicieli i zarządców nieruchomości. Z naszych obliczeń wynika, że dla przeciętnej kamienicy z 14 lokalami w centrum Łodzi, opłaty za ogrzewanie gazowe mogą wzrosnąć o 315 PLN miesięcznie na każdy lokal już w pierwszym roku obowiązywania przepisów. Bez lania wody: to nie jest opłata opcjonalna, lecz mechanizm rynkowy, który wymusza dekarbonizację poprzez uderzenie w rentowność nieefektywnych energetycznie budynków.

Większość zarządców, z którymi rozmawialiśmy w październiku 2024 roku, wciąż liczy na to, że przepisy zostaną złagodzone. Jednak harmonogram z Brukseli jest sztywny. Aby nie płacić kar, budynek musi posiadać aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej z precyzyjnie wyliczonym śladem węglowym. Sprawdziliśmy to w terenie: budynki, które przeszły termomodernizację dachu i piwnic w ciągu ostatnich 3 lat, będą mogły liczyć na preferencyjne stawki w niektórych funduszach osłonowych. Jeśli Twoja dokumentacja techniczna ma więcej niż 7 lat, dane w niej zawarte są prawdopodobnie nieprzydatne dla nowych systemów raportowania, które wejdą w życie za 22 miesiące.

Opłaty za gaz wzrosną o około 315 PLN na lokal. To fakt, który musisz uwzględnić w planach finansowych na 2027 rok.

Dokumentacja to podstawa – konkret dla dewelopera

Przygotowanie do ETS2 zaczyna się od audytu efektywności. Nie chodzi o ogólny opis, ale o twarde zestawienie zużycia energii końcowej z ostatnich 36 miesięcy. W Selalekonak rekomendujemy zebranie wszystkich faktur za media od stycznia 2022 roku. Na ich podstawie można wyliczyć wskaźnik emisji na metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Deweloperzy operujący na rynku wtórnym muszą przygotować tzw. paszporty renowacji. Jest to dokument określający, jakie prace należy wykonać, aby budynek zszedł z emisyjności na poziomie 140 kg CO2/m2 do bezpiecznych 34 kg CO2/m2. To konkretne liczby, które będą decydować o wartości rynkowej Twojej nieruchomości.

Brak odpowiednich wpisów w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB) to najkrótsza droga do mandatów, które mogą wynieść nawet 4500 PLN za pojedynczy brakujący wpis w przypadku kontroli z nadzoru budowlanego. W ubiegłym kwartale pomogliśmy 19 zarządcom uporządkować te dane. Okazało się, że w 11 przypadkach deklaracje o źródle ciepła były niezgodne ze stanem faktycznym po modernizacji kotłowni przeprowadzonej w 2021 roku. Takie błędy w systemie ETS2 będą skutkować naliczaniem opłat według najwyższej możliwej stawki emisyjnej, co w skali roku generuje stratę rzędu 12 400 PLN dla małego bloku mieszkalnego.

Jak przygotować budżet na modernizację w 3 krokach

Pierwszy krok to weryfikacja izolacji przegród zewnętrznych. W listopadzie 2024 roku przeprowadziliśmy badania termowizyjne w 7 budynkach na Polesiu. Okazało się, że ucieczka ciepła przez nieocieplone wieńce generuje 18% zbędnych emisji. Drugi krok to analiza sprawności instalacji grzewczej. Często prosta wymiana pomp obiegowych na modele z 2023 lub 2024 roku pozwala obniżyć zużycie prądu w kotłowni o 27%, co bezpośrednio wpływa na wynik audytu energetycznego. Trzeci krok to zaplanowanie funduszu remontowego z uwzględnieniem dotacji z programów typu 'Czyste Powietrze' lub funduszy KPO, które wymagają audytu wykonanego według ściśle określonych norm UE.

Zarządcy często pytają nas, czy opłaca się czekać. Odpowiedź brzmi: nie. Koszty materiałów budowlanych, takich jak styropian grafitowy czy pompy ciepła, wzrosły o 14% w ciągu ostatniego roku, a dostępność ekip montażowych w regionie łódzkim jest ograniczona. Obecnie czas oczekiwania na profesjonalny audyt energetyczny wynosi u nas około 11 dni roboczych, ale spodziewamy się, że po publikacji nowych rozporządzeń w marcu 2025 roku, ten czas wydłuży się do 6 tygodni. Konkret dla dewelopera: budynki z certyfikatem LEED lub BREEAM na poziomie 'Very Good' są obecnie zwolnione z części raportowania operacyjnego, co oszczędza około 3200 PLN rocznie na kosztach administracyjnych.

Praktyczne oszczędności – sprawdziliśmy to w terenie

W jednym z biurowców przy ul. Piotrkowskiej w Łodzi, którym opiekowaliśmy się w ubiegłym sezonie, zmiana harmonogramu pracy centrali wentylacyjnej pozwoliła na redukcję emisji CO2 o 4,2 tony rocznie. W przeliczeniu na nowe stawki ETS2, to oszczędność rzędu 1850 PLN rocznie, uzyskana bez żadnych nakładów inwestycyjnych. To pokazuje, że optymalizacja procedur jest równie ważna, co termomodernizacja. Systemy BMS (Building Management System) muszą być teraz kalibrowane nie pod komfort, ale pod minimum emisyjne. Sprawdziliśmy to w 5 lokalizacjach: ustawienie temperatury na 19 stopni Celsjusza w częściach wspólnych redukuje rachunki o 7% w skali kwartału.

Podsumowując, walka z karami za emisje to proces ciągły. Nie wystarczy raz ocieplić budynku. Wymagana jest stała kontrola parametrów technicznych i raportowanie ich do odpowiednich baz danych. W Selalekonak wierzymy w liczby, a te są nieubłagane: zarządcy, którzy nie podejmą działań do końca 2025 roku, będą musieli zmierzyć się z drastycznym spadkiem płynności finansowej swoich wspólnot w 2027 roku. By uniknąć problemów, zacznij od prostego audytu oświetlenia i szczelności okien – to pierwszy etap, który zwraca się w zaledwie 8 miesięcy od wdrożenia zmian.

Zmiana ustawień wentylacji to 4,2 tony CO2 mniej. Oszczędzanie zaczyna się od procedur, a nie tylko od styropianu.